加息週期啓動之時，鮑威爾曾提示，為對抗通脹而抬升利率，會推高房貸成本，年輕購房羣體將承受相應壓力。市場原本期待經濟增長能夠逐步消化這一負擔，但現實來看，美國住房購買力矛盾並未隨經濟擴張緩解，反而持續加劇。

高盛提示，房貸鎖定效應抑制房源供給、高利率壓制購房需求，美國樓市的調整壓力仍將延續，首次置業羣體受到的衝擊相對更大。

美國住房市場可負擔性壓力持續累積，抵押貸款利率站穩7%上方，置業成本明顯抬升。

高盛經濟學家羅尼?沃克在客户報告中預警，2027年住房購買力矛盾會進一步凸顯，年輕購房者面臨的挑戰相對突出，自今年2月以來，美國房貸利率累計上行近150個基點，持續壓縮購房預算空間。

房貸鎖定效應：存量低息貸款凍結房源供給

2020至2021年低利率階段，大量美國居民辦理按揭再融資，形成市場熟知的房貸鎖定效應。當前約六成房主持有的房貸利率低於現行市場水平，其中65%房主的利率較當前市場利率低至少2個百分點。

一旦出售現有住房置換新房，就要放棄原有低成本貸款、承擔更高成本的新按揭，換房的經濟代價顯著抬升，房主掛牌出售意願偏弱，市場可流通房源持續偏少。

沃克指出：“2020年和2021年大批借款人集中鎖定低利率，疊加當前房貸高企的環境，讓換房揹負巨大的財務成本；

購房者想要置換住宅，就必須結清原有低息貸款，重新申請高利率按揭。”

高盛測算，2027年美國成屋銷量僅390萬套，略低於2026年預期，較疫情前2019年正常水平下滑26%。

一線市場轉冷：剛需板塊承壓，高端物業韌性更強

納什維爾房產經紀人傑克·肯尼迪的一線反饋印證降温趨勢：開放看房客流、按揭申請同步回落，當地房產交易活躍度明顯走低。

一套定價低於區域成交均價近10萬美元的房源掛牌後，到訪客户寥寥，而兩月前同類房源的關注度明顯更高。

肯尼迪表示，他認為高盛的預判有較大概率兑現。

房價維持在歷史高位區間，融資成本走高削弱購房購買力，疊加就業前景不確定性，買家對長期大額負債更為謹慎。

市場呈現結構性分化：面向普通家庭的剛需房源承壓更明顯，高端房產表現相對穩健。

肯尼迪同時提示，樓市降温存在跨領域傳導的可能性，節假日過後，明年年初資本市場或面臨新的考驗。

行情大概率温和盤整，系統性崩盤風險有限

房產機構負責人喬納森·卡爾科內認為，買賣雙方觀望僵持的狀態或將延續至2027年，整體房價大概率橫盤或小幅回調，爆發深度崩盤的可能性不大。伴隨成交走弱，議價空間會進一步擴大，出售意願較強的業主需要調整報價貼合市場預期。

卡爾科內分析，房屋淨值偏低、定價偏高的老舊房源更容易出現降價，定價脱離市場的新增房源去化週期拉長；

房屋淨值充足的家庭抵禦市場調整的能力更強，現金流穩定的房主，更傾向選擇翻新改造現有住房，而不願置換房屋、放棄低息貸款。

對於現金流穩定、計劃長期持有至少三年的自住買家，當前入場改造房屋具備一定可行性；持有低利率房貸的家庭，優先改造住房比置換更划算。

購房意願回落，住房市場結構性矛盾凸顯

供給約束並非唯一影響因素，購房需求端信心同樣走弱。

沃克分析，人口結構、收入修復本有望對住房需求形成支撐，但近期購房意願調查指標明顯下行；移民流入放緩，也會放緩新增家庭形成節奏，壓制長期住房需求。

皮尤研究中心調研數據顯示，九成40歲以下受訪者認為，當下在美國買房的難度高於父輩時期。

2019至2024年，剔除通脹後的房屋中位價上漲30%，而40歲以下户主家庭經通脹調整的收入僅增長9%，房價和收入的差距持續拉大。

肯尼迪提到，住房成本持續抬升，使得年輕羣體首置的門檻持續抬升，不少年輕人即便保持良好儲蓄與徵信記錄，置業計劃也難以落地。

小結：利率僵局之下，流動性低迷與結構性分化風險並存

高利率環境形成特殊的循環約束：存量低息房貸約束房源供給，新的高利率抑制購房需求，成交規模持續收縮，房價難以快速出清，購房購買力持續受到擠壓。

市場衝擊存在結構性差異，首置羣體承受的壓力相對更大。

綜合多方機構觀點，房貸鎖定效應拉長了利率政策的影響週期，壓力優先反映在成交萎縮上，而非快速的價格暴跌。

如果高利率維持較長時間，美國住房市場的結構性分化會進一步加深，拖累內需表現，屬於海外宏觀需要持續跟蹤的尾部風險。