美聯儲主席對抗通脹的進程正遭遇棘手矛盾：整體物價壓力依舊頑固，房地產市場卻持續走弱。週二（10月20日)公佈的多項9月住房數據進一步惡化，為本就難以抉擇的貨幣政策增添變數。若後續按照市場預期上調短期利率，本就處於高位的抵押貸款利率或將繼續上行，購房負擔進一步加重，疊加住房供給短缺，房市下行壓力還將持續放大。

9月住房數據全線走弱，多項指標創階段低點

全美房地產經紀人協會公佈，前瞻性指標成屋待售簽約量在9月創下2001年統計以來歷史新低，當月環比下滑7.3%，同比回落11.3%，遠高於市場此前僅下滑0.4%的預期。美國商務部同步發佈的數據同樣不及預期，經季節調整年化口徑下，私人住宅新開工環比下降5.2%，市場原先預期僅回落0.4%；建築許可環比小幅走低0.2%，而市場原本預計上漲2%。其中獨棟住宅許可僅84.5萬套，較8月下滑4%，創下2023年以來最低水平。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，9月市場轉弱源於抵押貸款利率快速走高，就業與收入增長雖能支撐購房需求，但購房購買力更受房貸利率波動影響。Fwdbonds首席經濟學家克里斯·魯普基（Chris Rupkey）表示，除非華盛頓調整政策、降低新房購置成本，房地產市場將深度停滯，寒冬未至，樓市已然陷入凍結狀態。

高房貸利率持續壓制購房需求

30年期固定抵押貸款利率在9月大部分時間維持在7%上方，月末接近7.6%，而五年前該利率僅約3%，低利率催生了疫情時期的樓市熱潮。當前除簽約數據低迷外，住宅開發商信心也跌至14年低位。理論上，房市疲軟本可以成為貨幣政策轉向寬鬆的理由，降息能夠降低借貸成本、刺激需求，但美聯儲當前首要目標仍是抑制通脹。

上週公佈的消費者與生產者物價數據沒有釋放利好信號，批發終端商品價格同比上漲2.6%，創下2009年12月以來該統計序列最高漲幅。美聯儲官員持續關注人工智能投資帶來的通脹影響，芯片與電子產品價格被推升，同時他們也寄望AI產業紅利對沖住房等板塊的疲軟。高盛經濟學家羅尼·沃克（Ronnie Walker）在客户研報中表示，住房市場大概率會繼續走弱之後才會企穩。

鎖倉效應困住樓市，中長期前景偏淡

當前樓市存在顯著的利率鎖定效應，超過95%存量房貸借款人的利率低於現行房貸水平，65%借款人的利率較當前低2個百分點以上，房主不願置換住房承擔更高借貸成本。

高盛預測，接下來三個季度住宅投資將分別下滑2.5%、4%與1%，房貸利率若維持高位，跌幅還可能擴大。機構預計2027年獨棟住宅新開工規模維持在87.5萬套，成屋成交量390萬套，和2026年基本持平，較疫情前2019年水平低26%。羅尼·沃克表示，近年樓市受購買力拖累上行受限，依靠長期住房短缺託底，而2027年購買力壓力將佔據主導，進一步壓制地產交易活動。

市場利率預期與一絲樂觀信號

市場普遍預計美聯儲在下週議息會議上將維持基準利率不變，但利率期貨定價顯示，12月以及2027年3月再度加息25個基點的概率偏高。不過勞倫斯·雲提出相對樂觀的看法，他表示，房貸利率的漲幅已經遠超美聯儲短期政策利率上調幅度，房貸利率或許已經見頂，買賣雙方都在觀望，等待利率走向利好之後再出手。

結語

一邊是頑固的通脹制約降息空間，一邊是房地產在高利率衝擊下持續降温，美聯儲的貨幣政策正處在兩難境地。

後續房貸利率走勢、通脹數據變化，以及住房市場能否頂住壓力，將成為決定美聯儲加息路徑的核心線索。